Новостройка от застройщика или через агентство: что выбрать

Покупая квартиру в новостройке, можно прийти в отдел продаж застройщика или обратиться в агентство недвижимости. Разбираем, как устроены обе схемы, что делает агентство, одинакова ли цена и как выбрать вариант под свою ситуацию.

Роман Иванов Брокер JUST 21 июня 2027 5 мин чтения

Как устроена продажа новостройки и кто с кем заключает договор

При покупке в новостройке продавец один — застройщик (или аффилированное с ним юридическое лицо), и договор долевого участия, а также его регистрация в Росреестре не зависят от того, как вы пришли к застройщику. Агентство недвижимости в этой схеме — не продавец: оно связано с застройщиком агентским или иным договором о привлечении покупателей, а покупатель в этих отношениях участником не является. Поэтому вопрос «напрямую или через агентство» — это вопрос не о том, у кого вы покупаете, а о том, кто помогает вам выбрать проект, сравнить условия, проверить документы и пройти сделку. Деньги за квартиру при расчётах по 214-ФЗ вносятся на эскроу-счёт в банке, а не на счёт агентства или застройщика, и раскрываются застройщику после ввода дома в эксплуатацию; подробнее о механике — в материале про эскроу и аккредитив. Любая просьба перевести деньги за квартиру агентству мимо эскроу — повод остановиться и проверить, что происходит. О том, что должно быть написано в самом договоре, читайте в разборе ДДУ.

Что делает агентство, а что остаётся за застройщиком

Застройщик продаёт свои лоты, отвечает за строительство, сроки и передачу квартиры, а его отдел продаж знает свой проект глубоко, но по определению не сравнивает его с чужими. Агентство, как правило, работает с несколькими застройщиками и берёт на себя то, что застройщик делать не обязан: подбор под задачу и бюджет, сравнение условий разных проектов, помощь в проверке застройщика и документов, подготовка расчётов, сопровождение ипотеки и расчётов, а на сложных сделках — организацию трейд-ина или рассрочки. Для покупателя премиального сегмента добавляется ещё один пласт: доступ к закрытым стартам и ранним лотам, о чём мы писали в материале про закрытые продажи. Но за застройщиком в любом случае остаются строительство, передача объекта, гарантийные обязательства и ответственность по договору: агентство не может «гарантировать» срок сдачи или качество стройки, и если вам обещают это на словах — относитесь осторожно. Оценить само агентство помогут вопросы из материала про выбор риэлтора.

Договор вы заключаете с застройщиком в любом случае. Вопрос только в том, кто помогает вам выбрать проект и проверить документы до подписания.

Платит ли покупатель агентству и одинаковая ли цена

В новостройках обычно действует такая модель: цену лота устанавливает застройщик, а вознаграждение агентства выплачивается застройщиком из собственного бюджета на продажи. Для покупателя цена лота при этом, как правило, совпадает с ценой, которую называет отдел продаж. Как указано на страницах объектов JUST, услуги брокера для покупателя бесплатны, вознаграждение входит в маркетинговый бюджет застройщика, а цена квартиры — как в отделе продаж. Условия работы с конкретным клиентом агентство должно фиксировать письменно, до начала работы. Нюансы: акции и скидки застройщика иногда различаются по каналам продаж и по времени, поэтому стоит сравнить предложение у застройщика и у агентства «на одну дату»; если вам называют цену выше, чем в открытых источниках застройщика, это повод разобраться. На вторичном рынке схема другая — там, как правило, действует договор возмездных услуг и комиссия обсуждается отдельно; об этом — в материале про стоимость услуг риэлтора. Любые формулировки вроде «без комиссии» нужно читать с условиями: оплата может быть заложена в другой форме.

Когда проще купить напрямую, а когда нужен посредник

Покупка напрямую логична, если вы уже выбрали один проект, не планируете сравнивать его с другими, готовы самостоятельно проверить застройщика и разобраться в договоре и расчётах. Это нормальный вариант для простой сделки без ипотеки и нестандартных схем. Помощь агентства оправдана, когда: проектов несколько и их нужно сравнить по условиям; вы покупаете на старте продаж и нужна проверка застройщика (см. как устроен старт продаж); сделка включает ипотеку, рассрочку, трейд-ин или использование продаваемой квартиры (см. трейд-ин); вы живёте не в Москве и не можете часто бывать на показах; нужен доступ к закрытым предложениям. Отдельный аргумент — время: сравнение условий и документов нескольких застройщиков занимает недели. Альтернатива «новостройка или вторичка» — отдельный вопрос, который мы разбирали в статье новостройка или вторичка. В любом случае ответ определяется не принципом «агентство лучше» или «напрямую надёжнее», а вашей задачей и готовностью вникать в детали.

Как проверить агентство и не попасть на конфликт интересов

Раз агентство получает вознаграждение от застройщика, у него есть мотивация продвигать те проекты, где оно выше или продажи идут слабее. Это не повод отказываться от посредника, но повод задавать вопросы. Спросите, как устроено вознаграждение и работает ли агентство со всеми проектами рынка или только с частью; попросите сравнить два-три проекта по вашим критериям и объяснить, почему рекомендуется именно этот; проверьте, что договор долевого участия вы заключаете напрямую с застройщиком, а деньги вносите на эскроу-счёт; убедитесь, что условия работы зафиксированы письменно. Хороший признак — когда агентство называет и минусы выбранного проекта, а не только плюсы, и помогает вам проверить застройщика по открытым источникам, а не просит верить на слово. Объекты нашего каталога на странице каталога приведены с указанием застройщика и источника сведений; при этом решение о покупке всегда остаётся за вами. Если вам нужна независимая юридическая проверка, обратитесь к юристу, не связанному с продавцом (см. юридическая проверка квартиры).

Частые вопросы

Платит ли покупатель агентству при покупке новостройки?

В новостройках вознаграждение агентству обычно платит застройщик. Как указано на страницах объектов JUST, для покупателя услуги брокера бесплатны, а цена квартиры — как в отделе продаж застройщика. Условия фиксируются письменно до начала работы.

Одинаковая ли цена у застройщика и у агентства?

Как правило, цена лота совпадает, но акции и условия могут различаться по каналам и по датам. Сравнивайте предложения на одну дату и просите письменный расчёт.

С кем я подписываю договор и кому плачу за квартиру?

Договор долевого участия вы подписываете с застройщиком, а оплату вносите на эскроу-счёт в банке по условиям договора. Агентство участником сделки по передаче денег за квартиру не является.

Можно ли купить напрямую, а потом привлечь агентство?

Обычно привлекать агентство нужно до оформления брони или договора: после этого застройщик уже работает с вами напрямую, и посредник ничем помочь не сможет. Если сомневаетесь, лучше обсудить условия до визита в отдел продаж.

Автор статьи

Роман Иванов

Брокер JUST