Эскроу и аккредитив простыми словами: как устроены безопасные расчёты при покупке квартиры

При сделках с недвижимостью деньги не передаются из рук в руки напрямую — их держит третья сторона, пока не выполнены условия. Разбираем, чем эскроу-счёт отличается от аккредитива и когда используется каждый.

Александр Александров Руководитель агентства JUST 1 августа 2026 2 мин чтения

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя «замораживаются» до наступления условленного события. При покупке квартиры в новостройке деньги дольщика лежат на эскроу в банке весь срок строительства и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и передачи хотя бы одной квартиры. Если застройщик не достроит дом, деньги возвращаются покупателю — банк, а не застройщик, несёт риск нецелевого использования средств. Это обязательный механизм для новостроек с 2019 года.

Чем аккредитив отличается от эскроу

Аккредитив — похожий по смыслу, но более гибкий инструмент, чаще используемый на вторичном рынке. Покупатель кладёт сумму сделки в банк, банк резервирует её и переводит продавцу только после того, как в банк поступят подтверждающие документы — обычно выписка из ЕГРН о переходе права собственности на нового владельца. В отличие от эскроу, условия раскрытия аккредитива стороны определяют сами в договоре, а не по единому регламенту, установленному законом для долевого строительства.

Что выбрать при сделке

Для новостройки выбора фактически нет — эскроу обязателен по 214-ФЗ, застройщик сам укажет банк-партнёра. Для вторичного рынка аккредитив и банковская ячейка — исторически более привычный вариант, но аккредитив постепенно вытесняет ячейку: не нужно физически пересчитывать и передавать наличные, вся сумма проходит безналично и подтверждается документами банка, что снижает риск и для покупателя, и для продавца.

И эскроу, и аккредитив решают одну задачу: деньги переходят к продавцу только тогда, когда покупатель точно получает право на квартиру — а не раньше.

Комиссию за открытие аккредитива обычно платит покупатель — сумма фиксированная и не зависит от суммы сделки. При работе с брокером JUST все эти нюансы согласовываются на этапе подготовки к сделке, а не в последний момент перед подписанием.

Автор статьи

Александр Александров

Руководитель агентства JUST