Покупка квартиры по доверенности: риски

Доверенность выглядит как удобный способ не тратить время на личное присутствие, но в сделке с недвижимостью это одна из самых рискованных конструкций. Разбираем, как устроена нотариальная доверенность, что проверить покупателю и как не потерять деньги, когда собственник не приходит на сделку сам.

Всеволод Буреш Брокер JUST 16 мая 2027 4 мин чтения

Когда доверенность нужна и что говорит закон

Доверенность — документ, которым один человек уполномочивает другого действовать от своего имени; общие правила закреплены в главе 10 Гражданского кодекса РФ. Для сделок с недвижимостью требуется нотариальная форма: по статье 185.1 ГК РФ доверенность на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, — а право на квартиру именно таково — удостоверяется нотариусом, и без этого регистрирующий орган её, как правило, не примет. Применяется она в нескольких типичных ситуациях: собственник живёт или работает за границей, не может приехать на сделку по графику, поручает ведение сделки брокеру или юристу, либо покупатель из другого региона или страны доверяет представителю подписать документы и принять квартиру. Это законно и безопасно, если процедура выстроена правильно, и рискованно, если её упростить. Для покупателя, который приобретает квартиру у человека, действующего по доверенности, повышенная осторожность — стандарт, а не недоверие.

Нотариальная печать подтверждает, что доверенность была выдана, но не то, что она действует сегодня. Проверка актуальности — отдельный шаг, и его нельзя пропускать.

Что проверять в самой доверенности

Начните с полномочий: в доверенности должно быть прямо сказано, что представитель вправе продать именно эту квартиру (с адресом и кадастровым номером), определить цену, получить деньги, подписать договор и передаточный акт, подать документы на регистрацию. Формулировки вроде «управлять недвижимостью» или «совершать любые сделки» права продавать не дают. Проверьте срок: по статье 186 ГК РФ, если срок не указан, доверенность действует один год со дня совершения; нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная для действий за границей и не содержащая срока, действительна до отмены. Убедитесь, что представитель не вправе передоверять полномочия без оговорки — иначе в сделке может появиться третье лицо — и что нет «сделки с самим собой»: статья 182 ГК РФ ограничивает ситуацию, когда представитель совершает сделку с представляемым в своих интересах. Сверьте паспортные данные доверителя и представителя, дату и номер удостоверения, подпись и печать нотариуса.

Как проверить, что доверенность действует

Нотариальное удостоверение само по себе не означает, что доверенность не отозвана. Доверитель вправе отменить её в любой момент, а статья 188 ГК РФ перечисляет основания прекращения: отмена доверителем, отказ представителя, истечение срока и ряд других случаев, предусмотренных законом. Практический инструмент проверки — реестр доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты: по номеру доверенности и данным нотариуса можно сверить, что документ удостоверялся, а сведения об отмене нотариусы вносят туда же. Реестр не заменяет разговор с самим собственником, и надёжнее всего — лично или по видеосвязи подтвердить у доверителя, что он знает о сделке, согласен с ценой и условиями и не отзывал полномочия. Банк и нотариус сделки проведут собственные проверки, но они не заменяют вашей: если выяснится, что полномочия были прекращены, спор о судьбе квартиры и денег может дойти до суда, а исход для покупателя предсказать сложно. Общий порядок проверки объекта описан в материале про юридическую проверку квартиры.

Деньги: как рассчитываться, если продавец представлен

Самая частая ошибка — отдать деньги представителю наличными. Даже если доверенность даёт право получать оплату, расчёт целесообразно строить так, чтобы деньги получал сам собственник: аккредитив или эскроу-счёт, где получателем указан доверитель, а не представитель, либо безналичный перевод на счёт доверителя после регистрации перехода права. Подробнее о механизмах — в материале про эскроу и аккредитив. Расписка представителя о получении денег не закрывает риск: если полномочия окажутся недействительными, расписка не вернёт ни деньги, ни квартиру. Дополнительная защита — предварительный договор с задатком, где условия оплаты и ответственность сторон прописаны заранее (см. задаток, аванс и депозит). Если вы сами собственник и выдаёте доверенность, ограничьте её: укажите минимальную цену, запретите передоверие, пропишите, кто и в каком порядке получает деньги, и сохраните контакты нотариуса, чтобы при необходимости оперативно отменить документ.

Деньги за квартиру должен получать собственник, а не его представитель: даже безупречная доверенность не отменяет разумной схемы расчётов.

Если собственник за границей и если вы покупаете через представителя

Отдельный сценарий — когда доверитель находится за рубежом. Доверенность, удостоверенная консульским должностным лицом РФ за границей, имеет ту же силу, что и нотариальная; доверенность, оформленная у иностранного нотариуса, как правило, требует апостиля или легализации и перевода на русский язык, и требования зависят от страны, поэтому их уточняют у российского нотариуса до подписания. Для иностранных граждан и покупателей с зарубежным капиталом добавляются вопросы финансирования и документов — см. материал про ипотеку для иностранцев. Если вы сами покупаете через представителя — например, не можете приехать на сделку из другого региона, — действуют те же правила, только наоборот: ограничьте полномочия представителя ценой и объектом, пропишите право подписать акт приёма-передачи и получить выписку из ЕГРН, но не оставляйте за ним право распоряжаться деньгами без вашего контроля. Сроки сделки при доверенности могут вырасти — ориентиры по этапам даёт материал сколько времени занимает сделка.

Автор статьи

Всеволод Буреш

Брокер JUST